【2013】京城土地市场开年持续升温 宅地价格或保持高位

    京城土地市场开年持续升温 宅地价格或保持高位

2013开年，土地市场就迎来了一波热闹的行情。

??2月最后一天，北京土地市场有13宗土地集中成交，出让底价合计超78亿元。截至2月25日，北京今年土地出让金已有368.8亿元进账，而昨日13宗地的成交总额超过107亿元。也就是说，今年前两月北京土地出让金收入超过470亿元，已超过2012年全年647.9亿元收入的七成。

??“两会”前北京加紧推地

??根据北京市土地整理储备中心数据统计，今年前两月，北京经营性用地合计出让36宗，远远超出去年同期。2012年前两月，北京经营性用地只出让8宗。

??中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，北京今年开年的土地供应，延续了去年下半年以来的快速节奏。另一方面，由于3月全国“两会”将召开，北京土地市场将在一段时间内趋于平静，因此前两月应该也有抢推的考虑。此外，集中推地，也有利于分散开发企业的投资行为，避免因集中竞地导致“地王”出现。

??记者也从北京市土地整理储备中心网站看到，目前正在出让的土地，其出让公告都是2月之前挂出的。整个2月，北京没有新推出经营性用地。根据一般土地从挂出到成交的时间推测，3月，北京土地成交量极有可能环比大降。

??房企拿地热情居高不下

??截至2月27日晚，昨天出让的大兴孙村地块、房山区拱辰街道一地块、长阳一地块都已经有8次网上报价。朝阳区孙河两地块已经有7次和6次报价。据了解，包括龙湖、融创、首开、九龙仓、招商、懋源等企业在内，都将参与孙河地块的竞争。

??今年以来，北京土地市场已经有多家企业亮相，绿地、方兴、中水电、中投发展、京投等企业都已经斩获不止一宗土地。

??北京中原地产研究总监张大伟认为，住宅市场销售情况良好，以及融资环境好转，使得开发商资金压力缓解，助推了房企的购地热情。而诸如金地、泰禾等品牌房企，在京确实存在补充新增土地储备的需求。优质地块的推出又进一步刺激了房企的这种热情。1月底，泰禾地产在朝阳区孙河拿下w地块，楼面价高达29000元/平米。泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男对记者表示，看好孙河板块高品质居住区的前景。泰禾和龙湖在孙河区域所拿地块，容积率只有1.1，是北京近年来难得的低密度住宅用地。

??金地华北区域副总经理遇绣峰则表示，现在对市场保持谨慎乐观的情绪，会关注适合开发主流产品的地块。

??宅地价格或保持高位

??在房企保持购地热情、竞争依然激烈的情势下，北京土地特别是热门的住宅用地价格仍将保持高位。

??2月4日，中水电联合体中标门头沟地块，楼面价达到13100元/平米。这比去年门头沟地价已经有明显上涨。而诸如泰禾地产拿下孙河地块，29000元/平米楼面价更是比去年龙湖拿地高出约9000元/平米，涨幅约40%。

??亚豪机构市场总监郭毅表示，政府加速推地，说明已经意识到2012年土地出让量不足将影响到2013年的宅地价格和新盘供给，造成商品房供应量减少，从而因供需失衡而推高房价。但是，虽然2013年连续两个月快速推地，但2012年房企“以价换量”经历了一轮去库存过程，土地储备告急，拿地补仓意愿强烈，2013年宅地价格预计仍将保持高位，或将出现惜售与涨价并存的局面。

??和裕地产营销总经理王骞认为，在目前的情势下，开发商激烈竞争推高地价仍将是常态。未来还是需要通过加大土地供应来平衡。不过随着近期新的调控预期产生，未来一段时间地价再大涨的可能性不大。

??动向

??土地市场再传“劝退”传言

??“即使我们退出，现在也有七八家在竞争。”近日，一位不愿具名的开发商对记者透露，在昨天房山长阳有关地块现场竞价前，有知名房企已经开始给同行做工作，希望不要不理性抬价，甚至劝有关企业退出竞争。

??多位业内人士也谈到，土地市场一直都有“劝退”的“传统”，拿地意愿强的企业，通过各种关系“劝退”竞争对手，以实现低成本拿地。一般地，都是房企老总通过私人关系打招呼，有的拥有央企背景的房企还可能通过集团层面做工作。从去年底以来，包括郊区多宗地块的竞争中，都出现过这种“劝退”。不过有的企业退出了，但有的“被劝退”企业还是积极参与了有关地块的竞争。

??一家国有背景房企人士表示，“劝退”的发生也反映出土地市场的竞争激烈程度。这一次，听闻长阳地块竞争者众多，这家房企干脆没有报名，“我们根本抢不过那些企业。”

??观察

??招标难破“一级开发优势”

??2月4日和2月7日，中国水电建设集团房地产有限公司联合金地，接连中标门头沟两块地。土地面积(含代征地面积)合计超过38万平米，规划建筑面积约34万平米。而在2月6日第二宗土地投标中，中国水电联合体报价19亿元，为第二高价。中国铁建房地产集团报价最高达22.5亿元，高出底价8亿元，仍功亏一篑。

??据了解，中国水电恰为门头沟地块的一级开发商。

??一级开发商以“低价”战胜“高价”拿地，在今年北京土地招标中已经多次出现。最着名的就是京投置地(京投快线·上林湾)联合体，在玉渊潭乡和昌平东小口镇地块竞争中，两次战胜报出最高价的首开联合体。此外，密云有关地块的招标也出现过这样的情况。

??虽然如京投等企业曾表示自身拥有专业优势，土储部门也表示评标委员随机抽取等，但有房企人士依然认为，并不完全公开的招标，容易引起更多联想，结果也证明“一级开发优势”难破。

??此外，这种招标结果也使北京土地出让中的有关规定形同虚设。2010年，北京曾出台规定，单宗土地出让面积原则上不超过20公顷。业内评价这样做的目的是避免一家开发商拿到大地块囤地，提高土地开发效率。据有关企业介绍，此番门头沟两地块原系一大块地一分为二，土地面积分别为21万和17万平米，但最终还是花落一家。

　　??不过在昨天集中出让的13块土地，全部为挂牌出让，通过现场竞价来决出胜者。地块分布则位于房山、朝阳、大兴、顺义、密云、平谷等地。

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